Suche
  • Daniel Meintz

Handlungsoptionen des gewerblichen Mieters bei Existenzbedrohung wg. Corona

Das Landgericht Frankfurt (Urteil vom 05.10.2020 – 2-15 O 23/20) hat vor Kurzem entschieden, dass der Betrieber eines Einzelhandelsgeschäfts, im Falle einer staatlich verordneten Schließung, keinen Anspruch auf Mietminderung hat, da eine solche Schließung keinen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB darstelle.


Das Landgericht führt weiter aus, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagungen zwar einen Mietmangel darstellen könnten, hierfür allerdings die Ursache in der Mietsache selbst liegen müsse, bspw. bei erheblichen Brandschutzmängeln des Gebäudes an sich.


Interessant an der Entscheidung des LG Frankfurt ist allerdings die Frage, ob und inwieweit es durch die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB gekommen ist. Dies hätte zur Folge, dass der Mieter die Anpassung des Mietvertrags, z.B. in Form einer Reduzierung der Miete, verlangen kann. Auch eine Aufhebung des Mietvertrags ist hierbei denkbar.


Das Landgericht führt hierzu aus, dass eine Mietpartei bei unvorhergesehenen Ereignissen, also wie hier der Corona-Pandemie, die Anpassung der Miete verlangen könne. Dies gelte jedoch lediglich im Falle der Existenzbedrohung des Mieters. Ein vorübergehender finanzieller Engpass des Mieters reiche für die Annahme einer solchen existenzbedrohenden Lage jedoch nicht aus. Dies dürfte jedoch bei einer Vielzahl der am stärksten betroffenen Branchen, also dem stationären Einzelhandel und den Gastronomiebetrieben sowie auch Fitness-Studios, etc., aktuell der Fall sein.


Bei existenzbedrohender Lage des Mieters ist die Regelung in § 313 BGB ein Einfallstor für Verhandlungen mit dem Vermieter


Mietern aus diesen Branchen sollten daher spätestens diese Entscheidung zum Anlass nehmen, um mit ihrem Vermieter über die Miete zu verhandeln. Der Verhandlungs-spielraum ist hierbei relativ groß und reicht von der Verhandlung über die Miethöhe, eine Stundung bis hin zu einer zeitlich begrenzten Aussetzung der Miete.


Um eine möglicherweise drohende Insolvenz zu vermeiden, sollte dieser Verhand-lungsspielraum in jedem Fall genutzt werden. Zudem dürfte die Miete, aufgrund des Kurzarbeitergelds, derzeit als wesentliche monatliche Kostenposition weiter in den Vordergrund gerückt sein.


In diversen Verhandlungen mit Vermietern habe ich bereits positive Erfahrungen gemacht, zumal die Vermieter zumeist ein großes Interesse daran haben, ihren Mieter zu halten.


Die Alternative des Vermieters wären ggf. unbezahlte Prozesskosten und der Leerstand der Immobilie


Der Grund hierfür ist ganz einfach. Was hat der Vermieter aktuell für Alternativen? Eine kurzfristig Neuvermietung, gerade im Bereich Einzelhandel / Gastronomie, ist derzeit praktisch ausgeschlossen. Der Leerstand wäre die Folge. Zudem müsste der Vermieter den jetzigen Mieter notfalls mit gerichtlicher Hilfe erstmal aus dem Mietobjekt "herausklagen", sofern dieser nicht freiwillig geht. Hierbei riskiert der Vermieter jedoch am Ende sogar auf den Kosten (Gerichts- und Anwaltskosten sowie Zwangsvollstreckungs- und Räumungskosten) sitzen zu bleiben, sofern der Mieter im Falle des Unterliegens Insolvenz anmelden müsste. Auch das Vermieterpfandrecht hilft dem Vermieter aktuell nicht weiter, da sich für die Innenausstattung, bspw. eines Gastronomiebetriebs, derzeit ohnehin kaum Abnehmer finden lassen.


Es zeigt sich somit, dass Verhandlungen mit dem Vermieter aktuell vielversprechend sind und am Ende dazu führen können, die ein oder andere Insolvenz aus den von der Corona-Pandemie am stärksten betroffenen Branchen zu verhindern.



15 Ansichten